ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

В связи с комплексным развитием территории Москвы и Московской области (КРТ), ситуация на рынке коммерческой недвижимости становится нестабильной. Давайте разберемся, что же такое КРТ и почему на рынке коммерческой недвижимости этот вопрос так волнует собственников.
23 марта 2021 года, мером города С.С. Собяниным было подписано Постановление №331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы». Данный акт позволяет создавать кварталы со своей инфраструктурой, рабочими местами, а также социальными объектами. В зону КРТ попадает, как правило, большое количество объектов производственно-складского назначения, промышленные зоны (так называемый «ржавый пояс»). Данный процесс начинается с момента, когда Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) направляет проект решения о КРТ на подписание арендатору земельного участка (собственнику объектов капитального строительства), в течение 45 дней правообладатель должен подписать проект. Если в течение этого срока проект решения о КРТ не будет подписан, КРТ выставляется на аукцион. Большинство собственников не готовы согласится с условиями решения КРТ, в данном случае, как правило, после реализации аукциона, объекты изымают с выплатой компенсационной стоимости. 
По сути, рыночная стоимость объектов недвижимости, попавших в КРТ, крайне спорная. Правообладатели, попавшие в зону КРТ, не готовы выступать в качестве участника (застройщика и инвестора). А вот как раз для девелоперов (крупных игроков рынка) покупка КРТ с аукциона очень привлекательна. Данный спрос обусловлен сразу несколькими факторами: в первую очередь, это низкая стоимость площадки, во-вторых, это получение ТЭП и в перспективе осуществление застройки территории под жилые комплексы и жилые кварталы, в-третьих, это процесс реновации бывших промзон, многие из которых давно прекратили свою производственную деятельность и находятся в состоянии консервации. А вот для правообладателей самих промзон это шаг в неизвестность, во-первых, стоимость компенсации за изымаемые объекты преимущественно ниже рыночной, во-вторых, в случае действующего производства, собственники сталкиваются с проблемой поиска нового альтернативного места для размещения своего предприятия, которые преимущественно находятся за МКАД, тем самым лишаются удобной транспортной доступности и нарушают сложившуюся логистику предприятия и места для производства, в-третьих, это колоссальная потеря рабочих мест и потеря бизнеса, приносящего доход.
Подводя итог изложенного вопроса и учитывая такие факторы как: уход с рынка западных игроков, введение процедуры КРТ, сложившуюся политическую ситуацию в мире, стоимость коммерческой недвижимости на сегодняшний день носит спорный характер. Более того, многие объекты сами по себе имеют ряд ограничений в свободном обороте, такие как: запрет на регистрацию, объекты самовольного строительства, обладающие признаком реконструкции. Все эти факторы оказывают влияние на формирование итоговой рыночной стоимости недвижимости.
В связи с этим наша компания дает следующие рекомендации:
При осуществлении любых операций с недвижимостью необходимо проверять объекты на наличие КРТ, изъятие объектов для государственных нужд, выявление объектов самовольного строительства. Для решения данного вопроса наилучшим вариантов будет подготовка градостроительного аудита недвижимости, который позволит проанализировать все существующие риски.

1. Периоды пересмотра и применения кадастровой стоимости.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 г. № 51520 утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01.01.2021 г. Дата применения кадастровой стоимости с 01.01.2022 года, до очередной государственной кадастровой оценки (ГКО), до 01.01.2024 г. (Период применения 2 года – 2022 год и 2023 год). 
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 03 ноября 2022 г. № 64489 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в городе Москве по состоянию на 01.01.2022 год. Дата применения кадастровой стоимости с 01.01.2023 года, до очередной государственной кадастровой оценки (ГКО), до 01.01.2025 г. (Период применения 2 года – 2023 год, 2024 год).

1. Порядок оспаривания кадастровой стоимости.

1. Подготовка замечаний на отчет, подготовленный ГБУ «Городской центр имущественных платежей», перерасчет кадастровой стоимости на основании доводов, изложенных в замечаниях к расчету ГБУ.
2. Пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

Дела по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в г. Москве рассматриваются Московским городским судом (https://mos-gorsud.ru/), в рамках административного судопроизводства (КАС).
Какой порядок подачи искового заявления и какие дальнейшие действия:

• предварительный расчет перспектив снижения кадастровой стоимости;
• подготовка отчета об оценке;
• подготовка пакета документов для суда;
• оплата государственной пошлины (https://mos-gorsud.ru/calc);
• подготовка административного искового заявления;

После подачи искового заявления, суд назначает заседание, в заседании будет предложено назначении судебной экспертизы (в виду отсутствия у суда специальных знаний в области оценочной деятельности), экспертов назначают государственных: РФЦСЭ при Минюсте РФ и ГБУ МОБТИ Московской области.
Срок проведение судебной экспертизы порядка 6 месяцев.
Решение по установлению новой кадастровой стоимости объекта недвижимости суд выносит на основании судебной экспертизы. У вас есть право оспорить его в Апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия Решения в окончательной форме.

Давайте разберемся какие-же риски существуют при сделке купли – продажи недвижимого имущества. На сегодняшний день очень многие сталкиваются с рядом проблем после осуществления покупки недвижимости: выявляются признаки реконструкции, самовольных построек, отсутствуют документы с узаконенной перепланировкой, присутствуют обременения согласно данным ЕГРН, объекты могут быть без уточненных координат, отсутствуют надлежащим образом оформленные права на земельный участок, здание может быть объектом КРТ (комплексного развития территории).
Зачастую, собственники экономят на получении услуги градостроительного аудита перед покупкой, иакцентируют своё внимание лишь на наличие документации БТИ и сведениях ЕГРН. Данная информация является исчерпывающей и содержится в открытых источниках сети Internet. Только хорошо подготовленный градостроительный аудит позволит понять какие вас ждут подводные камни.
Приведем пример:
Покупка здания (магазина), клиент осуществил поверку данных, содержащиеся в ЕГРН и документов БТИ, сделка состоялась. Спустя 2 месяца Государственная инспекция по недвижимости (ГИН) осуществила внеплановую проверку, в ходе которой было выявлено, что земельный участок под зданием имеет вид разрешенного использования (ВРИ) – производственное, что не соответствует назначению объекта капитального строительства (магазин). Данный факт свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, на собственника здания накладываются штрафные санкции.
Варианта решения вопроса остается два:

1. Оплатить штраф и платить его при каждом выезде ГИН (замкнутый круг).
2. Изменение ВРИ под торговое назначение (очень дорого).

Вывод: если бы клиент сделал качественный анализ перед покупкой, то несомненно избежал бы проблемы с земельным участком. Подобный объект, конечно, можно приобрести с учетом несоответствия ВРИ земельного участка, но как минимум с очень существенной скидкой (-15-20% от стоимости сделки).
Наша рекомендация перед сделкой в обязательном порядке проводить градостроительный аудит, во избежание дополнительных трат при урегулировании всплывающих проблем с приобретённым активом.

В отношении объектов недвижимого имущества (объектов капитального строительства), налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость:

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы);
2. отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения) общей площадью свыше 1 000 кв.м и помещения в них;
3.  расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения;
4. жилые помещения, гаражи и машино-места;
5. объекты незавершенного строительства;
6. жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения;

 2% от кадастровой стоимости.

Налоговым кодексом установлены следующие максимальные ставки налога на землю в 2023 г. (ст. 394 НК РФ):
Ставка налога 0,3% от кадастровой стоимости применима к участкам:

1. земельные участки, не используемые в предпринимательской деятельности, приобретенные/предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельные участки общего назначения, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ;
2. земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения;
3. земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
4. земельные участки, приобретенные/предоставленные для жилищного строительства;
5. земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

По всем остальным участкам ставка 1,5% от кадастровой стоимости.